Ври комплексного освоения в целях жилищного строительства. Комплексное освоение территорий позволяет строить доступное жилье

ГК «ГОРИЗОНТ» участвует в комплексном освоении земельных участков (КОТ) любой площади путём строительства, реконструкции или капитального ремонта инженерных коммуникаций, объектов инженерной и дорожной инфраструктуры в рамках (EPC, EPCM, «под ключ») контрактов. Этому способствуют сложившиеся партнёрские отношения с крупными девелоперскими компаниями, такими как ГК «МОРТОН», ЗАО «НДК», а так же сотрудничество с генерирующими и сетевыми компаниями. Силами производственных подразделений ГК «ГОРИЗОНТ» освоен весь спектр имеющихся в мировой практике технологий освоения подземного пространства в части прокладки электрокабельного хозяйства, трубопроводов и строительства тоннелей различных диаметров.

В действующем законодательстве отсутствует четкое определение проектов КОТ, а из-за этого отсутствует и регулирование вопроса (в ЗК РФ используется понятие "комплексное освоение земельных участков для жилищного строительства", но только в целях регулирования особого порядка предоставления земельных участков). Соответственно нормативно не закреплены ключевые характеристики проектов КОТ и не разграничены зоны ответственности частного бизнеса и государства.

История комплексного освоения территорий (КОТ) началась в 2007 году с постановления правительства РФ №265 «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства». Под это определение попали проекты, включающие «помимо строительства жилых домов строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры за счет средств различных источников финансирования». В частности, такой проект должен предусматривать объем жилищного строительства не менее 1 млн. кв. м, срок реализации не больше 10 лет. Всю территорию комплексной застройки необходимо консолидировать в одних руках. По всей стране было отобрано 22 проекта из 17 регионов, при реализации которых планировалось отработать механизм государственно-частного партнерства. Половина из них получила помощь в подведении коммунальной инфраструктуры, семь проектов обеспечили автомобильными дорогами. Планировалось, что в результате реализации программы до 2025 года будет застроено порядка 19 тыс. га, общая площадь жилой застройки составит 60 млн кв.м. Предполагаемый объем затрат оценивался в 1,8 трлн руб. Наступивший экономический кризис скорректировал эти планы. Если в 2007 году по стране реализовывалось 180 основных проектов и 22 экспериментальных, то в 2009 - всего 56.

Сложность таких проектов, заключается в их долгосрочности, необходимости значительного объема инвестиций на старте проекта и большой зависимости от поддержки региональных и местных властей, у которых не всегда есть для этого возможность.

Российские проекты не всегда учитывали специфику текущего использования и перспективы будущего использования соседних участков, чему способствовали отсутствие актуализированных генеральных планов и правил землепользования и застройки. Часто проекты разрабатывали без учета текущей ситуации с инженерной и транспортной инфраструктурой. Это приводило к конфликтам с генерирующими и сетевыми компаниями, которые не хотели расширять мощности или подключать район к теплотрассе, к пробкам на автотранспортных магистралях, на расширение которых в бюджете деньги не были запланированы.

Проекты КОТ выгодны и застройщику, и власти - фактически за счет бизнеса муниципалитет решает вопросы подведения сетей, которыми застройщик обязан обеспечить территорию застройки и передать на баланс муниципальным структурам.

Сегодня, проектами комплексного освоения территории общепринято считать крупномасштабные проекты площадью 50–100 га, застройка которых предполагает развитие многофункциональной среды. И такой вид проектов в сфере недвижимости приобретает все большую популярность в связи с тем, что реализация точеных объектов не позволяет создать необходимый уровень городской среды, который сегодня становится востребованным современными жителями городов. Кроме того, органы государственной власти, заинтересованные в комплексном развитии обширных городских пространств, зачастую более лояльны и склонны к содействию в реализации подобных проектов, в связи с чем в самое ближайшее время стоит ожидать появления еще большего количества решений КОТ на территории России, и это однозначно очень положительный момент в развитии рынка недвижимости.

Развитие застроенных площадок аналитики называют высшей степенью профессионализма работы с территорией. Для увеличения объема застройки требуется решить вопросы по увеличению мощностей и пропускной способности инженерных, транспортных коммуникаций.

ГК «ГОРИЗОНТ» активно участвует совместно с девелоперскими компаниями в решении вопросов с инженерными коммуникациями по увеличению мощностей и пропускной способности инженерных, транспортных коммуникаций.

А.П. Анисимов ,

Ведущий научный сотрудник НИИ современного права

Волгоградской академии государственной службы,

доктор юридических наук

Одной из принципиальных новелл земельного законодательства последних лет является установление обязательности предоставления земельных участков для жилищного строительства на торгах, и, в том числе, появление новой процедуры, связанной с предоставлением земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом примечательно, что последняя проблематика практически ни разу не попадала в сферу внимания ученых-юристов, хотя ее значение трудно переоценить.

Для начала, попробуем выявить юридическую природу рассматриваемой процедуры, то есть ее правовые особенности и юридически значимые свойства как правового явления.

Существует три принципиально разных стратегии застройки населенных пунктов. Во-первых, это так называемая «точечная застройка», когда в границах застроенной территории должностными лицами местных органов архитектуры и градостроительства выявляются «относительно свободные» участки (занятые, например, детскими площадками), которые предоставляются под строительство многоквартирных жилых или общественно-деловых зданий. Ее преимущества для строительных компаний очевидны хотя бы потому, что такое строительство осуществляется на уже существующих инженерных коммуникациях и позволяет экономить затраты на возведение объекта недвижимости. Основания и порядок предоставления земельных участков под такое строительство регламентируются ст.ст.30.1 и 38.1 ЗК РФ.

Данный вид застройки нередко вызывает массовое недовольство местных жителей и влечет многомесячные судебные споры, а также провоцирует образование очагов социальной напряженности. Вот всего лишь один пример. В октябре 2007 г. в г. Москве состоялась акция протеста из-за строительства во дворе дома № 41 по Чертановской улице нового жилого комплекса «Галактика». По данным местных жителей, в их дворе предполагается построить три высотки, трехэтажный офис и гараж на 330 машин. Ранее на этом месте, по словам жильцов, должны были построить детский сад. В результате акции в милицию было доставлено около 30 человек.

Данная проблема часто эксплуатируется политическими партиями. Так, партия «Яблоко» 12 октября 2007 г. проводила акцию против «уплотнительной» застройки в городе Екатеринбурге, а 13-14 октября провела в городе Перми двухдневный форум с общественными организациями на тему «Организация гражданского протеста против уплотнительной застройки».

Определенным результатом общественного недовольства можно считать публичные заявления некоторых должностных лиц о прекращении точечной застройки в ряде субъектов РФ. Например, такое заявление сделал и.о. мэра г. Томска, а в г. Москве в октябре 2007 г. специальная межведомственная комиссия по «точечной» застройке отменила строительство 10 зданий.

Во-вторых, это предоставление земельного участка для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен такой договор, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду (п.2.1 ст.30 ЗК РФ). Данная процедура призвана оптимизировать характер застройки населенного пункта. Согласно п.3 ст.46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрадК РФ), решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

В-третьих, предоставление земельного участка в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Норма-дефиниция, определяющая, что следует понимать под «комплексным освоением земельного участка для жилищного строительства» отсутствует как Земельном кодексе РФ (далее - ЗК РФ), так и в ГрадК РФ и иных федеральных законах. Тем не менее, как следует из ст.30.2 ЗК РФ, данная процедура предполагает:

а) подготовку будущим застройщиком (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем) документации по планировке территории. Согласно ч.1 ст.41 ГрадК РФ, подготовка такой документации осуществляется в целях обеспечения , выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Следовательно, предполагается предоставление арендатору крупного земельного массива (квартал, микрорайон и т.д.) для комплексного освоения (проще говоря - для строительства «спального района» со всеми объектами соцкультбыта и инфраструктурой). Таким образом, наряду с иными преимуществами, орган местного самоуправления экономит и финансовые средства на разработку документации по планировке территории.

До 30 декабря 2007 г. участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлялся лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:

Соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

Таков общий порядок предоставления земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Какова же реализация этой процедуры на практике? Не претендуя на исчерпывающий анализ данной проблемы, продемонстрируем несколько тенденций.

Во-первых, следует отметить успешную реализацию данной процедуры в муниципальных образованиях ряда субъектов РФ. Так, в городе Новосибирске в рамках процедуры предоставления территорий для комплексного освоения в целях жилищного строительства сформировали и выставили на торги земельный участок на ул. Петухова в Кировском районе (площадью 26,4 га) с начальной ценой 114,2 млн. руб. Когда 30 января 2007 г. аукцион по этой площадке состоялся, за право ее аренды под комплексное строительство было выручено 294,2 млн. руб. Впоследствии к торгам подготовили еще два участка для комплексного жилищного строительства в микрорайоне Затон и на Южно-Чемском ж/м.

В городе Волгограде только в декабре 2007 г. было запланировано и проведено два аукциона по предоставлению земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Постановлением Правительства г. Санкт-Петербурга в феврале 2006 г. был установлен порядок предоставления земельных участков для комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства. В итоге в 2006 г. по итогам торгов предоставлен 41 земельный участок площадью более 500 га с планируемым объемом ввода жилья порядка 4 млн. 100 тыс. кв. м. В первом полугодии 2007 г. на торгах предоставлено 8 земельных участков площадью около 800 га под комплексное освоение территорий.

Таким образом, следует сделать вывод о том, что данная процедура уже заняла свое достойное место среди иных вариантов предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов, хотя ее применение в различных субъектах РФ и даже муниципальных образований одного субъекта РФ далеко не равномерно.

Во-вторых, следует отметить попытки должностных лиц органов местного самоуправления ряда муниципальных образований игнорировать нормы ЗК РФ об обязательности проведения торгов при предоставлении земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также принимать решения за рамками своей компетенции.

Показателем первого варианта нарушений является направление Челябинской областной прокуратурой в арбитражный суд 24 заявлений с требованием признать незаконными постановления мэрии о предоставлении земельных участков челябинским строительным компаниям. По мнению прокуратуры, администрация нарушила федеральное законодательство, предоставив земельные участки без проведения аукциона.

В частности, в результате прокурорской проверки было установлено, что в период с марта по сентябрь 2005 г. администрацией выделено 97 земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, при этом 90 участков в микрорайонах № 5, 17, 27, 29, 33, 34, 34-а выделено в сентябре 2005 г. По мнению прокуратуры, все эти решения являлись незаконными и подлежат отмене, поскольку согласно ЗК РФ предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства должно осуществляться только на аукционе. Однако без его проведения постановлением главы Челябинска строительная компания «Артель-С» получила в аренду более 23 гектаров земли сроком на пять лет для жилищного строительства в 29-ом микрорайоне в Калининском районе Челябинска.

По мнению прокуратуры, данный участок не мог быть предоставлен физическому или юридическому лицу без проведения торгов. Более того, такое незаконное постановление мэра нарушает интересы города, а также других строительных компаний, так как ставит компанию «Артель-С» в неравное преимущественное положение по отношению к других строителям. Аналогичные претензии представитель прокуратуры предъявил и к другим постановлениям мэра, касающимся выделения земли целому ряду компаний, в том числе «Корпорация «Стальконструкция», «Компания Роспром», «Памир».

В ряде случаев были также нарушены требования ЗК РФ, согласно которым органы местного самоуправления в обязательном порядке должны уведомлять население о предстоящем предоставлении земельного участка. По некоторым участкам, таким, как участок на пересечении улицы Цвиллинга и переулка Красный, участков в микрорайонах № 29, № 27, публикации в средствах массовой информации не производились.

Примером второго варианта злоупотреблений местных чиновников является ситуация в Калужской области. Так, решением Арбитражного суда Калужской области удовлетворены исковые требования заместителя прокурора области о признании недействительными торгов и договора продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Прокуратурой было установлено, что на основании постановления главы муниципального образования городского поселения «Город Кременки» Жуковского района (Калужская область) был подготовлен и проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства. По итогам торгов между администрацией муниципального образования и ООО «Блюз» в августе 2006 г. был заключен договор купли-продажи.

Между тем, Федеральным законом от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Поскольку распоряжение спорным земельным участком не входило в компетенцию городского поселения, Арбитражный суд Калужской области признал требования прокуратуры обоснованными и удовлетворил заявленный иск в полном объеме. Решение суда не было обжаловано и вступило в законную силу. Так своевременно принятые меры прокурорского реагирования предотвратили многоквартирное строительство на незаконно отведенном земельном участке.

Таким образом, следует сделать вывод о том, что в Российской Федерации происходит постепенное (хоть и не всегда равномерное и последовательное) формирование новой системы предоставления земельных участков для жилищного строительства, в том числе для комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства.

На наш взгляд, необходимо нормативно закрепить следующее определение данной процедуры:

«комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства – это деятельность застройщика по возведению жилых и иных объектов недвижимости, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, иного обустройства земельного участка, предоставленного ему в аренду из государственных или муниципальных земель, сопровождаемая разработкой градостроительной документации по планировке территории».

Дальнейшее развитие названной процедуры позволит окончательно отказаться от осуществления предварительного согласования места размещения объекта как процесса закрытого от постороннего глаза и создающего благоприятную почву для коррупции.

Существует ряд законодательных гарантий такого поступательного движения, заключающихся в обязательности разработки органами местного самоуправления градостроительной документации, наличие которой является главным условием публичности и прозрачности предоставления земельных участков на торгах для жилищного строительства. В земельном и градостроительном законодательстве неоднократно упоминаются весьма жесткие экономические последствия для тех публично-правовых образований и уровней власти, которые будут пытаться саботировать сроки, процедуры и иные требования ГрадК РФ. Типичным примером тут является запрет на предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности для строительства с 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки, 12

Данное правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и документами территориального планирования субъектов Российской Федерации.

Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

К документации по планировке территории ст. 41 Градостроительный кодекс РФ относит проект планировки территории, проект межевания территории и градостроительный план. Градостроительный план можно рассматривать как вид документации по планировке территории, только если он подготавливается в составе проектов межевания территорий (ст. 44 ГрК РФ).

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 Земельного кодекса РФ.

Арендатор обязан выполнить те требования, которые были выдвинуты при проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка. Это требования к максимальным срокам подготовки проекта планировки территории и проекта межевания, выполнения работ по созданию объектов инженерной инфраструктуры, осуществления жилищного и иных видов строительства, а также к условиям передачи возведенных объектов инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, вправе без согласия собственника независимо от срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, которое принимает на себя обязанности первоначального арендатора по комплексному освоению участка. Данное положение не может быть изменено договором аренды земельного участка.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в или в аренду.

Собственник или арендатор земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан соблюдать максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, установленные в договоре (пп. 8 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ).

При обороте земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных пп. 8 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ.

В случае неисполнения обязанностей, указанных в п.п. 3, 4, 6 и 7 ст. 30.2 ЗК РФ, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с ЗК РФ и гражданским законодательством.

В случае неисполнения обязанностей, указанных в п.п. 3, 4, 6 и 7 ст. 30.2 ЗК РФ, а также в случае ненадлежащего их исполнения взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если не предусмотрено иное.

Порядок предоставления земельного участка под строительство: Видео

ПРАВИТЕЛЬСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства

Документ с изменениями, внесенными:
;
постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 года N 1379 ;
(Официальный сайт Администрации Санкт-Петербурга www.gov.spb.ru/norm_baza/npa, 07.05.2014).
____________________________________________________________________

В целях реализации положений статей 30.2 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Правительство Санкт-Петербурга

постановляет:

1. Утвердить Положение о порядке подготовки документации и принятия решений о проведении торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - Положение).

2. Комитету по строительству:

2.1. Совместно с Комитетом по градостроительству и архитектуре и Комитетом по энергетике и инженерному обеспечению определить территории, нуждающиеся в комплексном освоении в целях жилищного строительства.

2.2. Обеспечить подготовку документации, необходимой для проведения торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, сформированных в установленном порядке, находящихся в государственной собственности и расположенных на территории Санкт-Петербурга, предназначенных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - земельные участки), в составе и сроки в соответствии с Положением.

2.3. В установленном порядке принимать решения о подготовке документации по планировке территории в отношении земельных участков, предоставленных в аренду в соответствии с постановлением.

2.4. Обеспечить в установленном порядке передачу Комитету по управлению городским имуществом комплекта документов, необходимых для оформления права государственной собственности, в отношении объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в собственность Санкт-Петербурга победителем торгов, с привлечением организаций, подведомственных Комитету по строительству и Комитету по энергетике и инженерному обеспечению.

3. Комитету по управлению городским имуществом:

3.1. Обеспечить организацию проведения торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - торги) на следующих условиях:

3.1.1. Торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников и открытого по форме подачи предложений по цене.

3.1.2. Предмет торгов - право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства путем подготовки документации по планировке территории, выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

3.1.3. Победитель торгов получает исключительное право приобрести в собственность или аренду сроком на 49 лет после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельные участки, предназначенные для жилищного и иного строительства в соответствии с разрешенными видами использования, в границах ранее предоставленного земельного участка.

Победитель торгов вправе приобрести в собственность земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, расположенные в границах одного элемента планировочной структуры (квартала) или нескольких элементов планировочной структуры (кварталов), выделенных в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом планировки, после безвозмездной передачи победителем торгов в государственную собственность Санкт-Петербурга объектов инженерной инфраструктуры, возведенных победителем торгов в границах ранее предоставленного земельного участка.

3.1.4. Срок действия договора аренды земельного участка устанавливается в соответствии с пунктами 3.1.9 и 3.1.10 постановления.

3.1.5. Цена выкупа победителем торгов земельных участков, указанных в пункте 3.1.3 постановления, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка устанавливается в соответствии с действующим на момент принятия решения о проведении торгов законодательством Российской Федерации в расчете за единицу площади.

3.1.6. Начальная цена предмета торгов устанавливается в размере рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

3.1.7. Пункт утратил силу с 1 января 2010 года - ..

3.1.8. Способы обеспечения выполнения обязательств по комплексному освоению земельного участка устанавливаются Правительством Санкт-Петербурга в решении о проведении торгов.

Объем обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка, обеспечивающий надлежащее исполнение победителем торгов обязательств по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, определяется из расчета за единицу площади земельного участка:

для участков площадью менее 250 тыс.кв.м - 78 руб. за кв.м;

для участков площадью от 250 тыс.кв.м до 500 тыс.кв.м - 70 руб. за кв.м;

для участков площадью более 500 тыс.кв.м - 62 руб. за кв.м.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 23 ноября 2009 года постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 9 ноября 2009 года N 1252 .

3.1.9. Максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка устанавливаются в соответствии с нормативами, но не могут превышать полутора лет.

3.1.10. Максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории и строительству объектов инженерной инфраструктуры устанавливаются в соответствии с нормативами по заключению Комитета по строительству.

3.1.11. Максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков устанавливаются в соответствии с действующими нормативами по заключению Комитета по строительству.

3.1.12. Осуществление победителем торгов в установленном порядке безвозмездной передачи в государственную собственность Санкт-Петербурга объектов инженерной инфраструктуры.

3.1.13. Победитель торгов обязан безвозмездно передать в собственность Санкт-Петербурга результаты произведенных на земельном участке строительных работ в случае расторжения договора аренды земельного участка вследствие невыполнения или ненадлежащего выполнения победителем торгов своих обязательств по договору аренды земельного участка (пункт дополнительно включен постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 9 ноября 2009 года N 1252).

3.2. В 30-дневный срок по согласованию с Комитетом по строительству разработать и утвердить примерную форму договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

4. Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и Государственной административно-технической инспекции в установленном порядке выдавать победителям торгов разрешительную документацию по предметам ведения на выполнение работ по обустройству территории и строительству объектов инженерной инфраструктуры.

5. Пункт утратил силу с 1 января 2010 года - постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 года N 1379 ..

6. Установить, что с момента вступления настоящего постановления в силу постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.03.2004 N 405 "О предоставлении в аренду находящихся в государственной собственности и расположенных на территории Санкт-Петербурга земельных участков" не применяется в отношении земельных участков, расположенных в границах территорий, предназначенных согласно документам территориального планирования Санкт-Петербурга для жилищного строительства.

7. Контроль за выполнением постановления возложить на вице-губернатора Санкт-Петербурга Вахмистрова А.И. и вице-губернатора Санкт-Петербурга Молчанова Ю.В. по принадлежности вопросов.

Губернатор Санкт-Петербурга

В.И.Матвиенко

4.2. Запрос в Комитет по управлению городским имуществом (далее - КУГИ) об имущественно-правовом статусе земельного участка и расположенных на нем объектах недвижимости.

Заключение КУГИ должно содержать:

расчет размера арендной платы за единицу площади земельного участка;

сведения об обременениях земельного участка и расположенных на нем объектах недвижимости с указанием сроков и условий прекращения прав третьих лиц.

4.3. Запрос в Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП) о наличии у земельного участка и расположенных на нем объектах недвижимости статуса объектов культурного наследия федерального либо регионального значения либо выявленных объектов культурного наследия (нахождении земельного участка в пределах зон охраны объектов культурного наследия).

4.4. Запрос в администрацию района Санкт-Петербурга по месту нахождения земельного участка (далее - администрация района) о согласовании проведения торгов.

4.5. Запрос в Комитет по энергетике и инженерному обеспечению (далее - КЭиИО) о возможности инженерного обеспечения земельного участка в соответствии с планами реализации территориального планирования Санкт-Петербурга, генеральными схемами водо-, газо-, тепло- и энергоснабжения Санкт-Петербурга.

5. Сроки подготовки заключений и ответов КГА, КГИОП, администрации района - 10 дней со дня получения запроса Управления инвестиций. Срок ответов КЗРиЗ, КУГИ и КЭиИО - 14 дней.

6. В двухдневный срок после получения заключения КЗРиЗ Управление инвестиций направляет уведомление в Комитет по строительству о необходимости получения сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированных правах (ограничениях, обременениях) в отношении земельного участка и расположенных на нем объектах недвижимости. Комитет по строительству направляет соответствующий запрос в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области с указанием адресов и кадастровых номеров земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости и в двухдневный срок после получения ответа направляет его в Управление инвестиций.

7. При получении положительных заключений и согласований, указанных в пунктах 3-6 настоящего Приложения, Управление инвестиций в двухдневный срок обращается в КЗРиЗ с заявлением о проведении работ по межеванию и проведению государственного кадастрового учета земельного участка.

7.1. В случае, если в границах земельного участка находятся сформированные земельные участки, предоставленные в аренду для целей, не связанных со строительством (далее - земельные участки, предоставленные на условиях аренды), Управление инвестиций до проведения государственного кадастрового учета направляет в КУГИ запрос о возможности формирования земельного участка с учетом земельных участков предоставленных на условиях аренды. К запросу прилагается схема границ земельного участка с указанием земельных участков, предоставленных на условиях аренды, и данных об их площади.

КУГИ в 10-дневный срок направляет в Управление инвестиций заключение о возможности формирования земельного участка с учетом сведений о земельных участках, предоставленных на условиях аренды, и в случае положительного заключения обращается в КЗРиЗ с заявлением о прекращении кадастрового учета земельных участков, предоставленных на условиях аренды, а также с заявлением о формировании земельного участка с учетом сведений о земельных участках, предоставленных на условиях аренды.

8. КЗРиЗ в установленном порядке осуществляет выдачу технического задания на проведение работ по межеванию, проверку результатов работ по межеванию, утверждение границ земельного участка и обеспечивает проведение государственного кадастрового учета земельного участка с учетом сведений о земельных участках, предоставленных на условиях аренды.

К материалам государственного кадастрового учета земельного участка КЗРиЗ прилагается справка о цене земельного участка за единицу площади.

9. Управление инвестиций в 20-дневный срок со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка в установленном порядке обеспечивает выполнение работ по установлению организацией, имеющей право на проведение оценки государственной собственности, рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка.

10. Управление инвестиций в 10-дневный срок со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, указанного в пункте 7.1 настоящего Положения, направляет в КУГИ сведения, указанные в пункте 4.1 настоящего Положения, и распоряжение КЗРиЗ об утверждении границ земельного участка с приложением плана границ.
(Абзац в редакции, введенной в действие с 7 мая 2014 года постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28 апреля 2014 года N 301 .

КУГИ, после получения указанных сведений из Управления инвестиций, осуществляет в установленном порядке действия по внесению изменений в договоры аренды земельных участков, предоставленных на условиях аренды, в части объектов указанных в договорах аренды.

КУГИ в течение пяти рабочих дней после получения сведений, указанных в абзаце первом настоящего пункта, готовит предложения о выборе способа обеспечения выполнения победителем торгов обязательств по комплексному освоению земельного участка, обеспечивающего надлежащее исполнение победителем торгов обязательств по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, и направляет их в Управление инвестиций (абзац дополнительно включен постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 9 ноября 2009 года N 1252).

11. Комитет по строительству:

11.1. В пятидневный срок со дня передачи из Управления инвестиций документации для проведения торгов в соответствии с Перечнем документов для проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства согласно приложению к настоящему Положению, но не ранее осуществления КУГИ действий по внесению в установленном порядке изменений в договоры аренды земельных участков, предоставленных третьим лицам для целей, не связанных со строительством, в соответствии с пунктом 10 настоящего Положения, готовит проект постановления Правительства Санкт-Петербурга о проведении торгов.

Согласование проекта постановления Правительства Санкт-Петербурга, в том числе разногласий в отношении условий проведения торгов, производится на совещании у вице-губернатора Санкт-Петербурга, отвечающего за решение вопросов капитального строительства, архитектуры и градостроительства, земельной политики, в порядке, установленном постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.12.2003 N 100 "Об утверждении Регламента Правительства Санкт-Петербурга" .

11.2. В пятидневный срок со дня принятия Правительством Санкт-Петербурга проекта постановления о проведении торгов осуществляет передачу в КУГИ документации для проведения торгов в соответствии с Перечнем документов для проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства согласно приложению к настоящему Положению.

Приложение к Положению. Перечень документов для проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства

Приложение
к Положению о порядке подготовки
документации и принятия решений
о проведении торгов на право
заключения договоров аренды
земельных участков для их
комплексного освоения в целях
жилищного строительства

Перечень документов для проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства

1. Заключение Комитета по градостроительству и архитектуре о принципиальной возможности и градостроительных условиях земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - земельный участок).

2. Материалы, представленные Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга:

заключение о статусе земельного участка;

справка о цене за единицу площади земельного участка;

кадастровый план земельного участка;

копия распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга об утверждении границ земельного участка с приложением плана границ земельного участка.

3. Заключение Комитета по управлению городским имуществом об имущественно-правовом статусе земельного участка и расположенных на нем объектах недвижимости с приложением расчета размера арендной платы за единицу площади земельного участка.

4. Заключение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры о принципиальной возможности и условиях комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства при наличии у земельного участка или расположенных на нем объектах недвижимости статуса объектов культурного наследия федерального либо регионального значения либо выявленных объектов культурного наследия (нахождении земельного участка в пределах зон охраны объектов культурного наследия).

5. Согласование администрации района Санкт-Петербурга по месту нахождения земельного участка.

6. Заключение Комитета по энергетике и инженерному обеспечению о возможности инженерного обеспечения земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по типовой форме согласно приложению к настоящему Перечню.

7. Сведения Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированных правах (ограничениях, обременениях) в отношении земельного участка и расположенных на нем объектах недвижимости.

8. Отчет о рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка.

9. Расчет Санкт-Петербургского государственного учреждения "Управление инвестиций" суммы обеспечения надлежащего выполнения победителем торгов обязательств по комплексному освоению земельного участка, обеспечивающей надлежащее исполнение победителем торгов обязательств по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (пункт в редакции, введенной в действие с 23 ноября 2009 года постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 9 ноября 2009 года N 1252 .

Приложение к Перечню. Типовая форма заключения о возможности инженерного обеспечения земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства

Приложение
к Перечню документов для проведения
торгов на право заключения договоров
аренды земельных участков для их
комплексного освоения в целях
жилищного строительства

Типовая форма заключения о возможности инженерного обеспечения земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства

Адрес земельного участка: ___________________

Основание для подготовки заключения:
___________________________________________

Инженерное обеспечение земельного участка с ориентировочными потребностями в энергетических и иных ресурсах, указанными в таблице N 1, возможно на условиях, указанных в таблице N 2.

Перечень документов, на основании которых определены условия подключения:

Особые условия:

Официальный
электронный текст
ИПС "Кодекс"

Редакция документа с учетом
изменений и дополнений подготовлена
АО "Кодекс"

Еще в 2006 году Дмитрий Медведев сказал, что перспективы точечной застройки исчерпаны, и необходимо переходить к комплексному строительству и освоению больших земельных массивов. И где-то это могут быть целые города, где-то – большие участки. С тех пор понятие комплексной застройки прочно вошло в обиход строительных компаний, властных органов и простых обывателей.

Комплексная застройка предполагает создание «мини-города», где кроме жилых домов располагаются объекты социально-бытовой и инженерной инфраструктуры: детские сады и школы, магазины, спортивные сооружения, благоустраиваются дворовые пространства с применением объектов ландшафтной архитектуры, оборудуются детские игровые площадки и т. д. Кроме того, архитектурный облик всех строений и объектов района комплексной застройки прорабатывается одновременно, что, безусловно, положительно отражается на визуальной привлекательности и видовых характеристиках нового жилья.

По разным оценкам, комплексная застройка позволяет снизить себестоимость жилья от 10 до 20 %, но, как правило, эта разница уходит на социально-бытовую инфраструктуру, строительство которой застройщик берет на себя. В условиях дефицита качественного недорогого жилья, комплексное освоение территорий позволяет формировать предложение, доступное по цене.

Комплексная застройка – это всегда взаимодействие государства и частных компаний, каким бы масштабным проект ни был. У каждой стороны свои четкие задачи: у девелопера – эффективно реализовать проект, у власти – улучшить социальные условия для населения, решить вопрос отселения из сносимого и ветхого фонда, благоустроить городские территории, развить транспортную инфраструктуру, обновить инженерные коммуникации.

Преимущества комплексной застройки очевидны: это и более широкое придомовое пространство, и высокая безопасность внутри объекта, и однородность социальной среды и наличие собственной инфраструктуры. Как правило, все проекты комплексной застройки территорий являются масштабными.

Крупные жилые комплексы предоставляют своим обитателям высокий уровень комфорта проживания, что это обусловлено и установкой новейшего оборудования, и применением современных нормативов и технологий, кроме того, при комплексном освоении территории достаточно большие участки отводятся под зоны отдыха, озеленение и благоустройство, и, благодаря этому, становятся наиболее востребованными на рынке.

На сегодняшний день комплексное освоение территорий под жилищное строительство проводится практически во всех районах Новосибирской области. По данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области, в целях жилищного строительства муниципальными образованиями области предоставлено: в 2008 году около 200 га земли, в 2009 году – 309 га, в 2010 планируется предоставить 228 га земли.

Из реализующихся в настоящее время проектов комплексного освоения земельных участков можно отметить готовые и строящиеся таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома и дома усадебного типа: поселок Благовещенка в районе нижней Ельцовки г. Новосибирска; жилой комплекс Золотая долина по ул. Рыбацкой в Советском районе г. Новосибирска; клубный поселок Приморский в Советском районе г. Новосибирска; МЖК Кедровый – поселок таунхаусов, расположенный в Заельцовском районе Новосибирска и имеющий хорошую транспортную доступность и все коммуникации; жилой комплекс Радужный в Новосибирском районе Новосибирской области; микрорайон Голубой залив в п. Морской Новосибирского района Новосибирской области; жилой комплекс Солнечная поляна в рабочем поселке Краснообск Новосибирской области.

Кроме того, в сентябре 2010 года Фондом «РЖС» проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 228 га, расположенного в п. Мичуринский Искитимского района для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В настоящее время формируется пакет документов для передачи Новосибирской области трех земельных участков в целях создания объектов научно-технологического парка в сфере биотехнологий в рабочем поселке Кольцово, а также для передачи Новосибирской области полномочий по управлению и распоряжению двумя земельными участками общей площадью 44,38 га, расположенными вблизи п. Агролес Искитимского района.

Также Фондом разрабатывается механизм обеспечения указанных земельных участков инженерной инфраструктурой с участием Внешэкономбанка на основе принципов реализации государственно-частного партнерства. Обеспечение земельного участка инженерной инфраструктурой позволит сократить объемы первоначальных инвестиций в проект и ускорит его реализацию для застройщика. Так, сейчас готовятся необходимые документы и сведения для рассмотрения Правительственной комиссией по следующим участкам: в р. п. Краснообск – 24,75 га для жилищного строительства, в районе п. Юный Лениниц Мичуринского сельсовета Новосибирского района – 71,47 га – для жилищного строительства, в районе п. Каинская Заимка Барышевского сельсовета Новосибирского района – 169,1 га – для жилищного строительства, в п. Тулинский Верхтулинского сельсовета Новосибирского района – 3,57 га – для жилищного строительства, в г. Татарск – 0,91 га – для строительства объекта стройиндустрии.

Для обеспечения комплексного жилищного строительства создано ОАО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области». В 2010 году агентством на аукционе приобретено право аренды земельного участка в п. Ложок Новосибирского района Новосибирской области площадью 68 га. В 2011 году планируется участие Агентства в аукционах по приобретению права аренды еще трех земельных участков для комплексного жилищного строительства.

Также в следующем году предполагается формирование земельных участков для жилищного строительства, находящихся в собственности Новосибирской области. В частности, в п. Садовый и на территории Промышленно-логистического парка Новосибирской области.

Активная комплексная застройка ведется и на территории Новосибирска. Всего, по данным мэрии Новосибирска, на территории Новосибирска определено 10 площадок под комплексное жилищное строительств. Это жилые районы Родники, Береговой, Плющихинский (Восточный), Ключ-Камышенский, Южно-Чемской, Тихвинский, Весенний, Стартовый – Горский, Петухова (Акатуйский), жилой район по ул. Березовой. Формирование перечисленных площадок было начато в 2006–2007 годах, в 2007–2008 годах прошли аукционы, началось проектирование и строительство. В настоящее время в городе, по данным Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска, продолжается освоение восьми комплексных площадок из десяти. В 2010 году Управлением выданы разрешения на строительство восьми жилых домов по четырем комплексным площадкам.

Мэрией города реализуется комплекс мер по стимулированию комплексного освоения территорий. В частности, принято решение не повышать в 2010 году размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства; при предоставлении земельных участков для строительства с аукциона предоставляется возможность рассрочки платежей при оплате арендной платы и рыночной стоимости земельного участка на период от года и более; предусмотрена возможность переноса на более поздние сроки платежей за подключение к коммунальным сетям.

Комплексное освоение территории требует более серьезных финансовых инвестиций, чем точечная застройка, детальной проработки стратегии освоения территории и серьезных строительных мощностей. К проектам комплексной застройки более внимательно относятся и властные структуры. Таким образом, комплексный подход к развитию территорий обладает преимуществом как для жителей, так и для строителей.